COME SFUGGIRE ALL'ACCERTAMENTO DEL VALORE IMMOBILIARE DA PARTE DELLA AGENZIA DELLE ENTRATE


In questi ultimi mesi non si fa che parlare dell’accertamento del valore immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate.

A renderlo pubblico è stata per prima Striscia la Notizia (credo), che con il suo servizio non solo ha messo in luce il fenomeno, ma ha verificato che è piuttosto frequente e comune in tutta Italia.

Ma facciamo insieme una breve cronistoria per capire come siamo arrivati alla situazione attuale.

Il presupposto d’imposta.

Tutto nasce dalla necessità da parte dell’Agenzia delle Entrate, di voler tassare tutte le operazioni immobiliari e di farlo in proporzione rispetto al prezzo reale di mercato.

Prima che entrasse in vigore il decreto Bersani, i valori immobiliari per l’Agenzia delle Entrate erano inferiori del 30% rispetto ai valori di mercato reale, in quanto si tendeva a dichiarare il meno possibile per risparmiare sul pagamento delle imposte e quindi si era sempre congrui.

Inizia la “guerra al nero” nelle transazioni immobiliari da parte dello Stato e con l’entrata in vigore del decreto Bersani, nasce l’obbligo di registrazione dei preliminari e l’obbligatorietà che il valore di compravendita indicato nel preliminare (registrato) fosse il medesimo dell’atto di rogito definitivo.

Ciò ha reso difficoltoso, come puoi ben immaginare, il trasferimento di denaro occulto e quindi si è passati con il tempo, da una dichiarazione del 60-70% sul prezzo di compravendita ad una dichiarazione pressoché totale provocando l’inevitabile allineamento dei valori immobiliari a quelli reali.

L’osservatorio del mercato immobiliare (O.M.I.) aggiorna poi semestralmente i dati di riferimento a seconda dei valori compravenduti nel periodo precedente.

Ecco come nascono gli accertamenti delle compravendite immobiliari.

Fin qui tutto bene se non fosse per due punti:

- i prezzi, in calo da tempo, non sono mai allineati al valore di mercato in corso e quindi non sono mai congrui;

- credo che ognuno dovrebbe essere libero di vendere un immobile a qualsiasi prezzo e pagare le imposte sulla base di ciò che ha effettivamente incassato e di conseguenza speso per acquistare.

L’Agenzia delle Entrate in merito a questo quesito, rispondendo a Striscia la Notizia, emette un comunicato stampa dove spiega che …Lo scostamento tra il valore normale dell’immobile, determinato in base a valori OMI, e quello dichiarato dalle parti in atto, quindi, rappresenta un iniziale strumento di selezione per l’eventuale attività di controllo, e non un elemento su cui fondare la pretesa tributaria. In altri termini, il gap tra il valore dichiarato e le rilevazioni OMI costituisce, dunque, solo un indizio, da integrare con ulteriori elementi a sostegno della pretesa tributaria… .

Cosa chiede l’Agenzia delle Entrate?

L’Agenzia delle Entrate, in sostanza, chiede la differenza dell’imposta tra quella versata e quella che secondo le loro motivazioni, è dovuta.

Il problema si pone con l’imposta dovuta che essendo basata su potenziali valori di compravendita che, nella maggior parte dei casi, non sono ottenibili oggettivamente per il mercato immobiliare crea lo scompenso con l’imposta effettivamente pagata.

Penso che ogni proprietario farebbe i salti di gioia se dovesse pagare più tasse a seguito di un valore di compravendita maggiore…

Quindi ultimamente mi ritrovo spesso in questa situazione incresciosa: le valutazioni di mercato degli immobili non sono mai allineate ai valori O.M.I..

Come evitare l’accertamento del valore immobiliare.

Purtroppo non esiste un metodo sicuro se non quello di essere congrui con il valore immobiliare minimo indicato dall’O.M.I..

Essere congrui significa, come per gli studi di settore, evitare qualsiasi forma di contestazione e vivere sonni tranquilli, mentre non esserlo fa suonare il campanello di allarme (il primo, secondo l’Agenzia delle Entrate), in attesa di un potenziale avviso di accertamento immobiliare.

Sentendo i miei Clienti, è possibile trovare un accordo sull’imposta da versare rispetto a quanto indicato e richiesto nell’avviso di accertamento del valore immobiliare, ma capisco bene quanto possa essere fastidioso chiedere ulteriori imposte per valori di compravendita mai ottenuti.

Come difendersi dall’accertamento del valore immobiliare.

Per difendersi dall’accertamento dell’Agenzia delle Entrate, occorre tenere tutta la documentazione necessaria a testimoniare che il valore compravenduto è quello effettivo e quindi:

-proposte di acquisto (anche quelle non accettate)

-preliminari di compravendita

-annunci immobiliari

-incarichi di compravendita

-comunicazioni di tutto ciò che fa riferimento alla potenziale trattativa, forme di interesse e difficoltà di vendita per il prezzo dell’immobile

Ti consiglio inoltre di servirti di una perizia immobiliare giurata effettuata da un tecnico abilitato affinché tu possa dimostrare in maniera inequivocabile che il valore indicato dall’O.M.I. non era così del tutto allineato al mercato immobiliare.

Questo strumento molto importante ha già dimostrato di funzionare in un eventuale ricorso contro l’accertamento delle imposte; per un maggiore approfondimento ti segnalo questo articolo de Il Sole 24 Ore dove riporta la sentenza 87/03/2013 della Ctr Liguria.

Ce la puoi fare.

Lo so che avere a che fare con lo Stato ti mette sempre in una situazione di svantaggio, alla fine loro non hanno niente da perdere, però ce la puoi fare: puoi dimostrare che ciò che chiedono non è dovuto e quindi uscirne da vincitore.

Tieni bene a mente i consigli che ti ho dato e magari in sede di atto, confrontati con il Notaio per avere maggiori delucidazioni in merito.


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