CAMBIARE LA DESTINAZIONE D'USO DI UN IMMOBILE PER VENDERLO O AFFITTARLO PIU' VELOCEMENTE...


Che cos'è la destinazione d'uso di un immobile?

In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio. Tra le diverse destinazioni d'uso vi sono, ad esempio, quella residenziale, quella commerciale o quella industriale. È frequente trovarsi di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d'uso per la quale un'unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo. Può essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione, oppure della trasformazione di un ufficio in abitazione o, viceversa, di un'abitazione in ufficio. Oppure si può decidere di trasformare dei locali terranei usati come abitazioni, in locali commerciali, destinazione più consona alle abitudini di vita contemporanee. A seconda del tipo di destinazione d'uso, poi, bisognerà rispettare precise prescrizioni del regolamento d'igiene e verificare il regolamento condominiale. I rapporti aero illuminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali) saranno differenti tra destinazioni abitative e destinazioni commerciali. Allo stesso modo, un terraneo utilizzato come negozio o garage, potrà poggiare direttamente sul suolo, mentre se destinato ad abitazione, dovrà avere un vespaio areato. Qualunque sia il tipo di destinazione d'uso in cui cambiare l'originaria, lo scopo andrà ottenuto sotto due punti di vista: quello urbanistico e quello catastale.

Come richiedere il cambio di destinazione d'uso urbanistico di un immobile?

Per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso di un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio. Innanzitutto, per verificare se un cambio di destinazione d'uso è possibile, bisogna fare riferimento alla normativa locale: bisogna verificare, cioè, se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono, per la zona in cui si trova l'immobile. Non esiste quindi una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.

Per prima cosa, è quindi necessario verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento. In secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà. Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, come minimo sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori. Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti, quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122. Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire. In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione. Ma, a questo proposito, l'obbligo cambia in base alla normativa regionale. Attenzione: alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso. Pertanto, in questo caso, non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l'intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell'assemblea condominiale.

Alcuni nostri clienti hanno ascoltato questo consiglio con risultati soddisfascenti.

In molti casi oggi abbiamo a che fare con immobili invenduti, potrebbe essere per il fatto che il prezzo non è allineato quello di mercato? Non sempre... In alcuni casi basta cambiare la sua destinazione economica...

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