Come evitare problemi su un acquisto casa!

Cosa succede se firmi un preliminare di vendita della tua casa e poi vieni a sapere che sulla tua casa c’è un’ipoteca, o un diritto di prelazione, o una difformità catastale/urbanistica, e/o qualche altro vincolo/non conformità di cui ignoravi l’esistenza?

Mi dirai: “Figurati! Io so tutto della mia casa! Non c’è nessun vincolo, nessuna difformità! È tutto apposto!!!”.

Premesso che nella maggior parti dei casi è veramente tutto apposto, c’è da precisare che sempre in più compravendite vengono riscontrate delle problematiche ignorate dai proprietari.

Si va dall’abitazione costruita in edilizia convenzionata dove il proprietario si è “dimenticato” che deve vendere a prezzo convenzionato, alla presenza di difformità dello stato di fatto rispetto alla situazione dichiarata in Catasto (e questo può implicare anche la nullità dell’atto di vendita), alla presenza di servitù nelle parti comuni del condominio o nel giardino della casa che devono essere richiamate nell’atto di vendita (e prima ancora devono essere riferite all’acquirente che in caso contrario potrebbe chiedere la risoluzione del preliminare per falsa dichiarazione del venditore).

Per non parlare di decine di altre piccole situazioni che possono compromettere il buon fine della vendita e portare a richieste di risarcimento e/o diminuzione del prezzo da parte dell’acquirente.

Ha senso rischiare tutto questo?!?!

Per tornare alla domanda iniziale: cosa succede quando si scopre qualche incongruenza una volta firmato il preliminare?

Innanzitutto quando succedono queste cose è troppo tardi, perché ormai hai già sbagliato: queste verifiche le devi fare prima , o ti devi tutelare con appositi preliminari di vendita che siano condizionati a queste verifiche (per me è la prassi, li utilizzo da anni; sappi però che per la maggior parte degli agenti immobiliari, ed anche di pseudo-consulenti alla vendita tipo geometri, commercialisti, ecc., sono tabù). Mettiamo che ormai il danno sia fatto …. ecco come agire: a seconda del tipo di problematica scegli un professionista specializzato in quel problema. Analizza bene il tutto con lui fornendogli tutta la documentazione in tuo possesso e dicendogli le cose come realmente stanno (omettere delle cose per evitare di fare una figura barbina ti creerà ulteriori problemi). Se la cosa si può risolvere, fallo quanto prima (piu’ la lasci li’, piu’ il problema si ingigantisce).Nel caso non si possa risolvere predisponi alcune soluzioni da sottoporre all’acquirente; convoca quindi l’acquirente e assumendoti la responsabilità di ciò che è successo, sii pronto a trovare con lui una soluzione soddisfacente per entrambi.Come avrai capito, soprattutto in questo caso, prevenire è meglio che curare.

l’art. 1490 del codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La norma prevede anche che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. La garanzia non è dovuta se, al momento della conclusione del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa, oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Buona vendita!!!

Per qualsiasi info non esitare a contattarmi, e se pensi che questo articolo possa essere utile a qualche tuo amico non esitare a condividerlo!